История vs Развитие

В отличие от Петербурга, где реновация натолкнулась на десятилетние споры, в Москве удалось выработать компромисс между экономикой и культурой.

Как выстраивался диалог между инвесторами, градозащитниками и архитекторами, и почему в своё время этого не удалось сделать в Петербурге, рассказал Илья Алембаев, управляющий партнёр VERSUS.legal

Предпосылки проекта реновации

Если смотреть на опыт Санкт-Петербурга, который только спустя более десяти лет реализации программы пришёл к сносу первой хрущевки, то помимо бюрократических проблем можно выделить два ключевых возражения в отношении программы реновации. Во-первых, это социальные вопросы переезда жителей в квартиры на новых территориях. Во-вторых, культурно-исторический контекст сохранения среды. 

Говоря о последнем, важно понимать наличие в целом яркого и значимого градозащитного сообщества. Отсутствие компромисса между властью и градозащитниками приводит к таким ярким примерам разорванности ткани города как, например, Конюшенное ведомство в Санкт-Петербурге. Это один из случаев, когда абсолютно уникальные в масштабах страны объекты и территории многие годы стоят за заборами без признаков жизни. 

В противовес этому — пример с авторской архитектурой в рамках реновации Москвы. Он показывает, как последовательность в выработке компромисса создает условия для реализации важных для города проектов. 

Когда мы анализировали некоторые объекты, не всегда было понятно, по какой причине конкретно это здание выделено как важное к сохранению. Однако перечень домов авторской архитектуры был отобран во взаимодействии с  Общественной палатой города и представителями «Архнадзора». Существо запроса было именно в том, чтобы сохранить эти здания, пожалуй, как важную составляющую консенсуса города и жителей.

Примечательно, что термин «объекты авторской архитектуры» не юридический. Поэтому зачастую такие объекты не имеют юридического охранного статуса. В этом заключается удивительный контраст, яркий пример синергии юридического, управленческого, экономического и культурного подходов, которые позволяют смотреть на градостроительную деятельность в масштабе всей агломерации, а не отдельного земельного участка или элемента планировочной структуры.

Узнайте больше о курсе

Мастер-план: инструмент для развития территорий

Подробнее

Первый этап: изучение контекста и параметров зданий

В таких проектах всегда первичен предварительный анализ, аудит контекста, в котором находится объект. Мы выясняли, в чём заключается историческая и архитектурная ценность зданий, какова история квартала и района, какое место объект занимает в сценариях жизни территории. 

Кроме этого контекста необходимо собрать данные о важных параметрах объектов, влияющих на возможные сценарии его будущего использования: это вопросы транспортной доступности, возможности соблюдения нормативов в отношении требований пожарной безопасности и так далее. С этим пониманием можно переходить к извечным двум вопросам любого инвестиционного проекта: сроки и деньги. Для этого важно и определить юридический статус прав на объект, и получить представление о его технических параметрах и состоянии.

Результаты аудита объектов

Исследование объектов с большим прошлым часто напоминает увлекательное приключение, благодаря обилию исторических деталей, всплывающим признакам более ранних перестроек, справкам с описанием деталей быта предыдущих жителей. 

В какой-то момент можно обнаружить себя бродящим по экспликациям помещений, представляя, что происходило в этих стенах век назад. Но и в практической плоскости значимые отличия подходов к строительству накладывают многие неочевидные ограничения в современности: знал бы архитектор 150 лет назад, что ширина его коридоров будет совсем чуть-чуть мала для норм XXI века!

Анализ «функционального потенциала» зданий

При работе над этим проектом команда VERSUS приобрела, пожалуй, уникальные навыки и открыла для себя новый метод работы. Речь идёт о синергии компетенций юристов, финансистов, урбанистов и инженеров. Любой инвестиционный проект прежде всего стремится к окупаемости затрат, а при его недостижимости — к минимизации затрат. Таким образом, важно уметь при минимальном уровне проработки потенциальных решений оценить как их конечную техническую реализуемость, так и финансовый результат.

Накопленный опыт позволяет на основании буквально нескольких «картинок» определять себестоимость работ с примерной погрешностью в 20%, а еще более уверенно прогнозировать сценарии доходной части модели. Собственно себестоимость реализации решения, зависящая в подобных случаях от необходимой степени вмешательства в конструктив здания для обеспечения эксплуатационной пригодности и соответствия современным нормам, а также размер расходов на обеспечение работоспособности конструкций, находящихся в неудовлетворительном состоянии, формируют затратную часть. 

Доходная часть диктуется, прежде всего, функциональным назначением и площадью будущих помещений. Таким образом, зная ключевые «отсекающие характеристики» функционального назначения (что прежде всего заблокирует возможность создания жилья, или объекта здравоохранения, или образования) можно существенно сузить необходимый к дальнейшему исследованию функционал. Понимание способов преодоления таких ограничений позволяет определить необходимую степень вмешательства. 

Как изменились функции объектов после анализа

Конечно, не каждый объект с учётом его технического состояния и имеющихся ограничений мог быть приведен к инвестиционно-привлекательным параметрам. Вместе с тем, возможность использования объектов прежде всего для нужд района, позволяет быть смелее в предпроектных проработках, предлагать весьма интересные детали, которые оправдывали потенциальный функционал. Это и весьма нетипичные предварительные планировочные решения в отношении квартир с учётом исторического объёма, и весьма детальное технологическое наполнение социальных объектов по составу помещений. 

Но, пожалуй, самую большую сложность представляют здания на территориях с минимальным спросом. То есть это места, где просто нет значимого трафика. Но к ним подступают здания со значительным количеством несущих стен, когда фактически необходимо пересобрать весь конструктив заново. Это приводит к существенному росту себестоимости проекта, что особенно губительно для «узких зданий», когда новый конструктив просто не может создать эффект от пространственного масштаба современных технологий. 

В конечном счёте подобная работа значима и с точки зрения сохранения консенсуса и баланса между различными интересами горожан, и с позиции принимаемых инвестиционных решений. 

Как показывает практика, качество предварительной проработки гипотез, технических ограничений и финансовых параметров позволяет принимать более взвешенные и устойчивые инвестиционные решения, экономя на сроках и стоимости реализации проектов. 

*Изложенное в статье — это личная позиция автора, которая может не совпадать с позицией органов власти и действительным контекстом принятия решений. Точка зрения автора основана на сочетании опыта работы в органах власти Санкт-Петербурга, сопровождения спора о продлении первых реновационных договоров в Санкт-Петербурге, а также сопровождения проектов в Москве, включая проект по определению стратегии использования объектов авторской архитектуры в рамках реновации Москвы. Сравнение подходов с очевидно полярным результатом реновации в двух крупнейших мегаполисах страны наиболее ярко иллюстрируется на примере подхода к объектам авторской архитектуры в рамках реновации Москвы.